ВРИ земельного участка: важнейшие изменения с 2026 года

С 1 марта 2026 года правила определения и изменения видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков существенно изменились. В Земельном кодексе появилась отдельная глава, посвященная ВРИ: в ней закреплены понятие вида разрешенного использования, порядок его установления, выбора и изменения, а также особенности кадастрового учета. Изменения внесены Федеральным законом от 31.07.2025 № 295-ФЗ.

При этом ранее установленные виды разрешенного использования не нужно менять только из-за вступления новых правил в силу. Они сохраняют действие. Для собственников это особенно важно: само по себе изменение законодательства не означает необходимость срочно переоформлять сведения в ЕГРН.

Одновременно появились новые правила выбора ВРИ, уточнен порядок их внесения в ЕГРН, установлены специальные положения для сельскохозяйственных, садовых и огородных участков, а также для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, в сентябре 2026 года были официально зарегистрированы очередные изменения Классификатора видов разрешенного использования земельных участков.

Разберем, что именно изменилось и что теперь необходимо учитывать собственникам земельных участков, застройщикам и бизнесу.

Вид разрешенного использования земельного участка - это вид деятельности, которую с учетом установленных законом ограничений допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью. Такое определение закреплено в статье 14.1 Земельного кодекса РФ.

ВРИ показывает, для каких целей может использоваться земельный участок. Например, в Классификаторе предусмотрены виды разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, размещения объектов торговли, производственных объектов, складов, объектов транспорта и других целей.

При этом ВРИ нельзя рассматривать отдельно от категории земель, территориальной зоны, градостроительного регламента и установленных ограничений.

С 2026 года эти правила систематизированы непосредственно в Земельном кодексе.

Главное изменение заключается в том, что регулирование ВРИ было выделено в отдельную главу II.1 Земельного кодекса РФ.

В ней теперь отдельно закреплены:

• общие положения о видах разрешенного использования;
• порядок их установления;
• правила использования земельных участков в соответствии с ВРИ;
• порядок выбора основного и вспомогательного ВРИ;
• особенности изменения ВРИ;
• специальные правила для отдельных категорий земель;
• порядок учета ВРИ при образовании земельных участков.

Таким образом, с 1 марта 2026 года порядок работы с ВРИ стал более детально урегулирован непосредственно Земельным кодексом.

Это одно из наиболее важных переходных положений.

Виды разрешенного использования, которые были установлены для земельных участков до 1 марта 2026 года, продолжают действовать. Собственнику не требуется менять их только потому, что вступили в силу новые правила.

Отдельно предусмотрена ситуация, когда сведения о ВРИ отсутствуют в ЕГРН. В таком случае видом разрешенного использования считается ВРИ, указанный в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на участок.

Поэтому перед изменением ВРИ важно проверить не только выписку из ЕГРН, но и документы, на основании которых участок ранее предоставлялся или приобретался.

Общее правило связано с регламентами использования земель.

Для большинства участков виды разрешенного использования устанавливаются градостроительным регламентом. Для отдельных земель действуют специальные правила, например для земель лесного фонда или земель в границах особо охраняемых природных территорий.

Поэтому определить подходящий ВРИ только по желанию собственника нельзя.
Сначала необходимо установить:

1. категорию земель;
2. территориальную зону, если для участка действует градостроительное зонирование;
3. градостроительный регламент;
4. виды разрешенного использования, предусмотренные для соответствующей зоны;
5. наличие ограничений и специальных режимов;
6. сведения о ВРИ, уже содержащиеся в ЕГРН.

И только после этого можно определить, допускается ли необходимый собственнику вид использования.

Законодательство предусматривает различные виды разрешенного использования земельных участков.

Основной ВРИ
Основной вид разрешенного использования определяет основное допустимое направление использования участка.

Если конкретный ВРИ относится к основным и установлен для соответствующей территории, правообладатель в предусмотренных законом случаях может выбрать его без получения отдельного разрешения на условно разрешенный вид.

При этом выбранный ВРИ должен быть внесен в ЕГРН в установленном порядке.

Вспомогательный ВРИ
Вспомогательный вид используется дополнительно к основному.
Он не заменяет основной ВРИ, а применяется вместе с ним, если соответствующий вид предусмотрен регламентом.
Поэтому нельзя рассматривать вспомогательный ВРИ как самостоятельную замену основному назначению участка.

Условно разрешенный ВРИ
Для условно разрешенного вида действует другой порядок.

Правообладатель, за исключением предусмотренных законом случаев, может использовать земельный участок в соответствии с таким видом только после получения разрешения на условно разрешенный вид и внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Именно поэтому перед планированием строительства или изменения деятельности на участке необходимо сначала определить статус нужного ВРИ.

Одно из заметных изменений 2026 года - более четкое законодательное закрепление права правообладателя выбирать основной или вспомогательный ВРИ из предусмотренных регламентами.

Но это не означает, что собственник может выбрать любой понравившийся вид.
Если нужный ВРИ не предусмотрен для конкретной территориальной зоны или на участок распространяются специальные ограничения, одного желания собственника недостаточно.

Кроме того, Земельный кодекс устанавливает специальные случаи, когда выбор ВРИ ограничен документацией по планировке территории или иными положениями законодательства.
Поэтому формула «собственник теперь сам выбирает ВРИ» без дополнительных условий будет неправильной.

С 2026 года особенно важно учитывать соответствие ВРИ земельного участка и назначения расположенного на нем здания или сооружения.

В Земельном кодексе закреплено правило: разрешенное использование здания или сооружения должно соответствовать видам разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено, за установленными законом исключениями.

Это имеет практическое значение при:

• строительстве нового объекта;
• реконструкции;
• изменении назначения здания;
• оформлении прав на объект;
• кадастровом учете;
• планировании использования коммерческой недвижимости.

Например, если собственник планирует использовать здание под определенный вид коммерческой деятельности, необходимо заранее проверить, допускает ли ВРИ земельного участка соответствующее использование.

Таким образом, теперь при работе с объектом недвижимости недостаточно проверить только характеристики здания. Необходимо сопоставлять их с правовым режимом земельного участка.

Для земель сельскохозяйственного назначения установлен специальный порядок.
Земельный кодекс предусматривает, что ВРИ сельскохозяйственных земель, за исключением специально оговоренных категорий участков, устанавливаются и изменяются в соответствии с федеральным законом.

На переходный период действует специальное правило: до принятия предусмотренного федерального закона изменение ВРИ сельскохозяйственных земельных участков осуществляется решением исполнительного органа субъекта РФ.

При этом новый ВРИ не может противоречить целевому назначению земель сельскохозяйственного назначения. Также на этом основании нельзя установить ВРИ, предусматривающий ведение гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд.

Поэтому для сельхозземель нельзя автоматически применять общий порядок выбора ВРИ, действующий для обычных земельных участков в территориальных зонах.

Для отдельных садовых и огородных земельных участков правила с 2026 года стали более жесткими.
Изменение ВРИ отдельных садовых или огородных земельных участков, расположенных на территории ведения садоводства или огородничества, в общем случае не допускается.

Закон предусматривает исключения:

• случай, установленный частью 13 статьи 54 Закона № 217-ФЗ;
• изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
• включение участка в границы территории, подлежащей комплексному развитию, если изменение ВРИ необходимо для такого развития.

При этом Росреестр отдельно разъяснил ситуацию с ликвидированными садоводческими товариществами. Если товарищество ликвидировано или исключено из ЕГРЮЛ как недействующее, установленный для территории запрет на изменение ВРИ садовых и огородных участков не применяется автоматически; такие участки рассматриваются по общим правилам земельного и градостроительного законодательства.

Новые правила затрагивают и раздел, объединение, перераспределение и выдел земельных участков.
По общему правилу при образовании нового участка его ВРИ наследуется от исходного участка или участков. Но Земельный кодекс теперь подробно устанавливает исключения.

Например, если исходный ВРИ не соответствует действующему регламенту использования земель, для некоторых образуемых участков правообладатель может выбрать - сохранить ВРИ исходного участка или выбрать ВРИ из действующего регламента.

Отдельно урегулированы случаи объединения или перераспределения участков с разными ВРИ.

Такое образование возможно в предусмотренных законом ситуациях, в том числе если участки находятся в одной территориальной зоне и соблюдаются установленные условия. В зависимости от ситуации для образуемого участка могут определяться совокупность ВРИ исходных участков, один из исходных ВРИ либо ВРИ, установленный соответствующим регламентом.

Для кадастровых работ это имеет практическое значение: при подготовке межевого плана необходимо учитывать уже не только исходные сведения ЕГРН, но и новые правила определения ВРИ образуемого участка.

Изменение или выбор ВРИ должно быть отражено в Едином государственном реестре недвижимости.
Росреестр разъяснил, что при выборе правообладателем основного ВРИ из предусмотренных регламентом необходимо направить заявление о внесении соответствующих сведений в орган регистрации прав.

Если же собственник продолжает использовать участок в соответствии с основным ВРИ, сведения о котором уже внесены в ЕГРН, отдельное заявление для такого выбора не требуется.

Для внесения выбранного ВРИ используется процедура государственного кадастрового учета в связи с изменением сведений об объекте недвижимости.

Это означает, что недостаточно просто принять решение использовать участок по-другому. Если выбранный ВРИ должен быть отражен в ЕГРН, необходимо оформить изменение надлежащим образом.

Право выбора зависит от статуса участка и правообладателя.
Для обычного правообладателя основное правило заключается в возможности выбрать основной или вспомогательный ВРИ из предусмотренных соответствующими регламентами.

Но для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, действуют специальные ограничения.

Особенно важно различать собственника частного земельного участка и арендатора публичной земли.

Росреестр в разъяснениях от 15 апреля 2026 года указал, что Федеральный закон № 295-ФЗ не предоставляет арендатору государственного или муниципального участка права самостоятельно изменить ВРИ так же, как это может сделать правообладатель в общем порядке. При этом арендодатель также не вправе произвольно менять ВРИ участка в одностороннем порядке.

Поэтому для арендуемой земли необходимо отдельно анализировать основание предоставления участка, условия договора и применимые нормы.

Отсутствие сведений о ВРИ в выписке ЕГРН не всегда означает, что участок не имеет установленного назначения.

Переходные положения 295-ФЗ предусматривают, что если сведения о ВРИ отсутствуют в ЕГРН, значение может иметь ВРИ, указанный в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах.

Поэтому перед подачей заявления об изменении ВРИ необходимо проверить весь комплект исходных документов.
Это особенно важно для ранее учтенных земельных участков, права на которые возникли давно.

Помимо изменений Земельного кодекса, в 2026 году были внесены изменения непосредственно в Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Приказ Росреестра от 02.06.2026 № П/0278/26 зарегистрирован в Минюсте 3 сентября 2026 года и опубликован 4 сентября 2026 года.

В частности, была изложена в новой редакции строка с кодом 5.2.1 «Туристическое обслуживание». Теперь она предусматривает размещение средств размещения, в которых не оказываются услуги по лечению.

Кроме того, Классификатор дополнен новым видом с кодом 5.2.2 «Отдых и оздоровление детей». Он предусматривает размещение организаций отдыха детей и их оздоровления сезонного и круглогодичного действия, включая детские лагеря различных типов.

Это означает, что при подборе ВРИ для нового объекта или проверке существующего участка необходимо пользоваться актуальной редакцией Классификатора, а не старыми таблицами и справочниками.

Перед строительством, реконструкцией, изменением назначения объекта или изменением ВРИ желательно проверить несколько параметров одновременно.

1. Сведения ЕГРН
Нужно посмотреть:

• категорию земель;
• площадь участка;
• кадастровый номер;
• установленный ВРИ;
• сведения об ограничениях и обременениях.

2. Градостроительный регламент
Если на участок распространяется градостроительный регламент, необходимо определить территориальную зону и проверить предусмотренные для нее ВРИ.

3. Документы по планировке территории
В отдельных случаях ВРИ устанавливается или ограничивается документацией по планировке территории.
Например, если участок расположен в зоне планируемого размещения объекта федерального, регионального или местного значения, правообладатель не во всех случаях может выбрать произвольный ВРИ.

4. Назначение существующего здания
Если на участке уже находится объект капитального строительства, необходимо проверить соответствие его назначения ВРИ земельного участка.

5. Фактическое использование участка
Использование земли должно соответствовать установленному ВРИ и действующим ограничениям.

Если фактическая деятельность не соответствует ВРИ, простого изменения записи в ЕГРН может быть недостаточно: сначала необходимо определить, допускается ли необходимый вид использования вообще.

Если ВРИ был установлен до 1 марта 2026 года, он сохраняет действие. Само вступление новых правил в силу не является основанием для обязательной замены ранее установленного ВРИ.

Изменение имеет смысл тогда, когда собственник действительно хочет использовать участок по другому назначению и такое использование допускается законодательством.

Например, если собственник планирует построить объект или изменить направление коммерческой деятельности, необходимо заранее проверить, позволяет ли действующий ВРИ реализовать такую задачу.

На практике ошибка часто возникает еще до подачи документов.

Собственник выбирает ВРИ по названию из Классификатора, но не проверяет, допускается ли этот вид для конкретного участка.
Между тем необходимо учитывать одновременно:

• категорию земель;
• территориальную зону;
• градостроительный регламент;
• документацию по планировке территории;
• ограничения использования;
• статус собственника или арендатора;
• назначение расположенных объектов;
• специальные правила для отдельных категорий земель.

Поэтому проверка ВРИ - это не просто поиск подходящего кода в Классификаторе.

С 1 марта 2026 года правила работы с видами разрешенного использования стали более системными: в Земельном кодексе появилась отдельная глава, регулирующая установление, выбор и изменение ВРИ.

При этом ключевые моменты для собственников можно свести к следующему:

• ранее установленный ВРИ продолжает действовать;
• основной и вспомогательный ВРИ в предусмотренных законом случаях может выбирать правообладатель;
• условно разрешенный ВРИ требует специального разрешения и внесения сведений в ЕГРН;
• возможность выбора ВРИ зависит от регламентов использования земель и установленных ограничений;
• для сельскохозяйственных земель действуют специальные правила;
• для садовых и огородных участков в границах соответствующих территорий установлен специальный порядок и ограничения;
• при образовании земельных участков действуют новые правила определения ВРИ;
• необходимо учитывать соответствие назначения здания ВРИ земельного участка;
• сведения о выбранном ВРИ должны быть надлежащим образом внесены в ЕГРН;
• Классификатор ВРИ продолжает обновляться, поэтому использовать старые справочники без проверки актуальности нельзя.

Таким образом, в 2026 году при работе с земельным участком важно оценивать не только его текущий ВРИ, но и весь правовой режим территории. Особенно это касается случаев, когда собственник планирует строительство, реконструкцию, изменение назначения объекта, раздел или объединение земельного участка.

Перед изменением ВРИ или началом кадастровых работ целесообразно сначала проверить сведения ЕГРН, градостроительный регламент, актуальный Классификатор и документы по планировке территории. Это позволяет определить, какой вид использования действительно может быть установлен для конкретного участка и какой порядок оформления потребуется.