Межевание земельного участка: сколько стоит, какие документы нужны и сколько занимает времени

Если границы земельного участка не определены или сведения в ЕГРН не соответствуют фактической ситуации, собственник может столкнуться с проблемами при продаже, разделе, объединении участка, строительстве или оформлении недвижимости. Межевание позволяет определить и оформить местоположение границ земельного участка в установленном законом порядке.

При этом межевание - это не одна универсальная процедура с одинаковой ценой и сроком для всех участков. Объем работ зависит от конкретной задачи, площади и расположения участка, наличия сведений в ЕГРН, документов на землю, состояния границ и других обстоятельств.

В этой статье разберем, как проходит межевание земельного участка, какие документы понадобятся, сколько времени занимает процедура и почему стоимость рассчитывается индивидуально.

Межевание - это комплекс кадастровых работ, в результате которых определяется или уточняется местоположение границ земельного участка, а необходимые сведения подготавливаются для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Результатом кадастровых работ является межевой план. Федеральный закон № 218-ФЗ определяет межевой план как документ, в котором воспроизводятся сведения ЕГРН и указываются сведения об образуемом участке, его части либо новые сведения, необходимые для внесения в реестр.

Проще говоря, кадастровый инженер анализирует имеющиеся документы и сведения ЕГРН, выполняет необходимые измерения и определяет координаты характерных точек границ. После этого оформляется межевой план, который используется для государственного кадастрового учета.

Важно понимать: межевание не сводится к установке забора или измерению участка рулеткой. Граница, существующая фактически на местности, и граница, сведения о которой содержатся в ЕГРН, могут не совпадать.

Не существует одного правила, согласно которому каждому собственнику необходимо срочно проводить межевание только потому, что у участка нет координат границ.

Необходимость кадастровых работ зависит от конкретной ситуации и цели собственника.
Межевание или уточнение границ может потребоваться, например, когда необходимо:

• определить точное местоположение границ участка;
• уточнить сведения о границах в ЕГРН;
• поставить образованный земельный участок на кадастровый учет;
• разделить земельный участок;
• объединить несколько участков;
• оформить перераспределение земель;
• исправить ошибку в сведениях о границах;
• подготовить участок к продаже или другой сделке;
• решить спор с соседями о прохождении границы;
• определить координаты границ перед строительством;
• привести сведения ЕГРН в соответствие с документами и фактической ситуацией.

Особенно внимательно к границам стоит относиться перед сделкой с недвижимостью. Если фактическая площадь или расположение границ отличаются от сведений ЕГРН, проблему лучше выявить до заключения договора, а не после.

Точный перечень документов зависит от цели кадастровых работ и конкретной ситуации.

Обычно для первичной консультации понадобятся:

• паспорт собственника или данные юридического лица;
• кадастровый номер земельного участка, если он присвоен;
• документы, подтверждающие право на земельный участок;
• имеющиеся документы с описанием границ;
• выписка из ЕГРН, если она есть у собственника;
• документы на смежные участки - если они имеются и необходимы для решения конкретной задачи;
• нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет другое лицо.

При этом не всегда собственнику необходимо самостоятельно собирать полный пакет документов. Часть сведений может быть получена и проверена в рамках работы кадастрового инженера.

Поэтому перед заказом межевания разумно сначала проконсультироваться со специалистом: это позволяет понять, какие документы действительно нужны именно в вашем случае.

Один из самых частых вопросов - «Сколько стоит межевание участка?»

Здесь важно не вводить собственника в заблуждение фиксированной ценой.

У межевания нет одной универсальной стоимости для любого земельного участка. Цена кадастровых работ определяется исходя из конкретного задания и объема работы.

На стоимость могут влиять:

• площадь земельного участка;
• местоположение объекта;
• количество характерных точек границы;
• конфигурация участка;
• наличие или отсутствие координат в ЕГРН;
• необходимость уточнения границ;
• наличие пересечений и кадастровых ошибок;
• количество смежных участков;
• необходимость согласования границ;
• наличие старых или неполных документов;
• необходимость дополнительных геодезических работ;
• задача, которую необходимо решить;
• количество образуемых земельных участков;
• необходимость исправления сведений ЕГРН;
• сложность конкретной кадастровой ситуации.

Поэтому предложение вроде «межевание любого участка за фиксированную сумму» не всегда отражает реальный объем работ.

В нашей компании стоимость рассчитывается индивидуально после уточнения исходных данных.

Мы предлагаем начать с бесплатной консультации. Специалист уточнит, какая именно задача стоит перед собственником, какие документы имеются, какой участок необходимо обследовать и какие кадастровые действия требуются.

После этого можно определить необходимый состав работ и сообщить стоимость.

Позвоните нам или оставьте заявку на консультацию - мы поможем разобраться, какие работы нужны именно в вашей ситуации, какие документы подготовить и сколько будет стоить межевание.

Срок также нельзя назвать одной цифрой для всех случаев.

Сам процесс кадастровых работ может занимать от нескольких дней до более продолжительного периода - в зависимости от сложности объекта, необходимости проведения геодезических измерений, анализа документов, согласования границ и других обстоятельств.

Отдельно учитывается срок внесения сведений в ЕГРН.

По общему правилу Федеральный закон № 218-ФЗ устанавливает для государственного кадастрового учета срок 5 рабочих дней при подаче документов непосредственно в орган регистрации прав и 7 рабочих дней при подаче заявления через МФЦ. Для некоторых категорий недвижимости законодательством предусмотрены специальные сокращенные сроки.

Поэтому общий срок от обращения в кадастровую компанию до получения результата зависит не только от Росреестра, но и от продолжительности самих кадастровых работ.

Если в процессе обнаруживаются ошибки, пересечения границ, споры с соседями или недостаток документов, срок может увеличиться.

На практике задержки чаще всего возникают не из-за самой геодезической съемки, а из-за сложной исходной ситуации.

Например:
Нет документов на участок.
Приходится устанавливать, какие сведения можно использовать и на основании чего определить границы.

Границы участка пересекаются с границами соседнего участка.
Потребуется разобраться, является ли это реестровой ошибкой, результатом некорректных предыдущих работ или иной кадастровой проблемой.

Сосед не согласен с границей.
Если заинтересованное лицо представляет обоснованные возражения, они отражаются в акте согласования. Нерешенный спор может потребовать дополнительных действий, а в некоторых случаях - судебного разрешения.

Сведения ЕГРН содержат ошибку.
В таком случае необходимо не просто «нарисовать границу заново», а подготовить документы и обоснование в соответствии с установленными правилами.
Росреестр отдельно обращал внимание на то, что при исправлении реестровых ошибок в описании границ межевой план должен содержать необходимое обоснование. Отсутствие такого обоснования может стать причиной приостановления государственного кадастрового учета.

Такая ситуация встречается достаточно часто.
Например, собственник много лет пользуется участком площадью 10 соток, забор стоит на одном месте, а на кадастровой карте граница проходит иначе.

Самостоятельно переносить забор или считать фактический забор юридической границей нельзя.

Сначала необходимо установить, какие сведения о границах содержатся в ЕГРН и на основании каких документов они сформированы.

При уточнении границ законодательство предусматривает специальные правила определения их местоположения. В частности, учитываются документы на участок, а при отсутствии необходимых сведений - границы, существующие на местности 15 лет и более, при соблюдении предусмотренных законом условий.

Поэтому в такой ситуации лучше сначала обратиться к кадастровому инженеру, а уже потом принимать решение о переносе забора или других объектах.

Само по себе отсутствие подписи соседа не означает, что межевание автоматически становится невозможным.

Закон предусматривает процедуру извещения заинтересованных лиц. Если надлежащим образом извещенное лицо не выразило согласие и не представило обоснованные возражения в установленный срок, в предусмотренных случаях граница считается согласованной, а подтверждающие извещение документы включаются в межевой план.

Другая ситуация - когда сосед официально возражает против установленной границы. Тогда возражения фиксируются в материалах согласования, а не просто игнорируются.

Если спор не удается урегулировать в рамках кадастровых работ, он может перейти в плоскость земельного спора.

Ошибки в определении границ могут привести к серьезным последствиям.

Например:

• границы одного участка могут пересечь границы другого;
• площадь участка может оказаться некорректной;
• сведения ЕГРН могут не соответствовать документам;
• возникнут сложности при продаже или разделе участка;
• потребуется исправлять реестровую ошибку;
• может возникнуть спор с соседями;
• Росреестр может приостановить кадастровый учет.

Именно поэтому экономия на качестве кадастровых работ иногда приводит к дополнительным расходам.

Кадастровый инженер отвечает за подготовку межевого плана, а документы проходят проверку при осуществлении государственного кадастрового учета. Федеральный закон предусматривает возможность обжалования решения о приостановлении, в том числе кадастровым инженером, подготовившим соответствующий межевой план.

Собственник может самостоятельно подготовить часть исходной информации: собрать документы, проверить кадастровый номер, посмотреть сведения об участке и определить цель обращения.

Но непосредственно кадастровые работы и подготовка межевого плана относятся к профессиональной деятельности кадастрового инженера.

Поэтому задача собственника - не пытаться самостоятельно определить координаты границ, а предоставить специалисту имеющиеся документы и объяснить, какой результат необходимо получить.

Например:
«Мне нужно продать участок, но границы не установлены».
или:
«Забор стоит не там, где проходит граница на кадастровой карте».
или:
«Хочу разделить участок на два».
Это разные задачи, и для каждой может потребоваться свой состав кадастровых работ.

Межевание земельного участка - это не просто измерение территории. Это комплекс кадастровых работ, результатом которых становится юридически значимое описание границ земельного участка и подготовка необходимых документов для государственного кадастрового учета.

Стоимость и сроки межевания невозможно корректно определить только по площади участка. На них влияют расположение объекта, конфигурация границ, наличие сведений в ЕГРН, документы собственника, необходимость согласования с соседями, наличие кадастровых ошибок и цель проведения работ.

Поэтому мы рекомендуем начинать не с поиска самой низкой цены, а с консультации специалиста.

В нашей компании консультация по вопросу межевания бесплатная. Вы можете связаться с нами, сообщить кадастровый номер участка и рассказать, какую задачу необходимо решить. Мы поможем разобраться в ситуации, подскажем, какие документы потребуются, какие кадастровые работы необходимо выполнить и сколько будет стоить их проведение именно в вашем случае.