Перепланировка нежилого помещения: какие изменения нужно согласовать и какие документы подготовить

Собственники офисов, магазинов, помещений под кафе, склады и другие коммерческие объекты нередко меняют внутреннюю планировку: возводят перегородки, объединяют комнаты, переносят дверные проемы, устраивают дополнительные санузлы или меняют расположение инженерных сетей.

На практике такие работы нельзя рассматривать только как обычный ремонт. В зависимости от типа здания, характера изменений и того, затрагиваются ли конструктивные элементы, инженерные системы или характеристики объекта недвижимости, может потребоваться проектная и разрешительная документация, а после завершения работ — внесение изменений в ЕГРН.

При этом важен принципиальный момент: порядок оформления нежилого помещения зависит от того, где оно находится. Если помещение расположено в многоквартирном доме, применяется специальное регулирование главы 4 Жилищного кодекса РФ. Если речь идет об отдельном нежилом здании или сооружении, необходимо учитывать градостроительное законодательство. Росреестр в актуальных разъяснениях прямо обращает внимание на это разграничение.

Поэтому прежде чем начинать строительные работы, необходимо определить их правовой статус и понять, какие документы потребуются именно в вашем случае.

В Жилищном кодексе РФ перепланировка определяется как изменение границ и (или) площади помещения, образование новых помещений либо изменение внутренней планировки. Эти положения применяются к помещениям в многоквартирных домах, в том числе к расположенным в них нежилым помещениям.

Например, перепланировкой может быть:

• устройство новых помещений за счет существующей площади;
• раздел одного помещения на несколько;
• объединение нескольких помещений;
• изменение расположения внутренних перегородок;
• перенос дверного проема;
• изменение границ помещения;
• изменение площади помещения;
• изменение конфигурации помещений.

Однако в отношении нежилого помещения в отдельно стоящем здании терминологически ситуация сложнее. Росреестр указывает, что изменение границ помещений, образование новых помещений и изменение внутренней планировки в нежилых зданиях и сооружениях рассматривается как реконструкция части объекта капитального строительства и должно реализовываться с учетом требований Градостроительного кодекса РФ.

Именно поэтому собственнику нежилой недвижимости недостаточно просто выяснить, является ли планируемая работа «перепланировкой». Сначала необходимо определить категорию объекта.

Это один из самых важных вопросов при оформлении изменений.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме регулируется главой 4 ЖК РФ. Она проводится по согласованию с уполномоченным органом и на основании соответствующего решения.
Для нежилого здания или сооружения применяется градостроительное регулирование. Если работы приводят к изменению параметров объекта капитального строительства либо связаны с изменением его частей, может потребоваться оформление реконструкции.

От правильной квалификации работ зависит весь дальнейший порядок:

1. какие документы нужно подготовить;
2. требуется ли проект;
3. какие согласования необходимо получить;
4. нужен ли акт приемки;
5. на основании какого документа кадастровый инженер подготовит технический план;
6. каким образом изменения будут отражены в ЕГРН.

Ошибка на этом этапе может привести к тому, что работы будут выполнены, а поставить их результаты на кадастровый учет окажется невозможно без дополнительного оформления.

Конкретный перечень зависит от расположения объекта и характера работ. Но особое внимание необходимо уделять изменениям, которые влияют на планировку, площадь, границы помещений или инженерные системы.

Устройство и перенос перегородок
Если внутри помещения устанавливаются капитальные или иные предусмотренные проектом перегородки, в результате чего меняется конфигурация помещений, такие работы могут потребовать оформления.

Особенно важно это в ситуациях, когда:

• одно помещение превращается в несколько;
• несколько помещений объединяются;
• меняется площадь отдельных помещений;
• появляются новые изолированные помещения.

Например, собственник офиса площадью 100 м² хочет разделить его на четыре кабинета и переговорную. Если после работ изменяется конфигурация объекта и сведения о помещениях, результат необходимо оформить надлежащим образом.

Перенос дверных проемов
Перенос дверного проема также нельзя автоматически считать косметическим ремонтом.
Необходимо учитывать, в какой стене расположен проем, является ли конструкция несущей, меняется ли конфигурация помещения и затрагиваются ли другие объекты.

Для помещений в многоквартирном доме вопрос особенно важен, поскольку вмешательство в общее имущество собственников может потребовать дополнительных решений. ЖК РФ предусматривает отдельные требования, если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества.

Объединение помещений
Если собственник владеет двумя смежными нежилыми помещениями и хочет сделать из них одно, недостаточно просто убрать перегородку.
Необходимо определить, возможно ли такое объединение с технической и правовой точки зрения, выполнить предусмотренные работы и оформить изменения в кадастровом учете.

В результате объединения могут измениться:

• количество помещений;
• границы;
• площадь;
• кадастровые характеристики объекта.

Федеральный закон № 218-ФЗ предусматривает проведение кадастрового учета в отношении объектов, образуемых в результате объединения и других преобразований недвижимости.

Раздел одного помещения
Обратная ситуация - когда одно большое помещение необходимо разделить на несколько самостоятельных объектов.

Например, собственник коммерческого помещения площадью 200 м² хочет сделать два отдельных помещения по 100 м² для последующей продажи или сдачи в аренду.

В таком случае необходимо учитывать не только фактическую установку перегородки, но и возможность существования образованных помещений как самостоятельных объектов недвижимости.


Перенос или устройство санузла
Устройство дополнительного санузла, перенос сантехнического оборудования, изменение канализации и водоснабжения уже затрагивают инженерные системы.

Такие работы необходимо оценивать не только с точки зрения планировки, но и с учетом строительных, санитарных и технических требований.

Особое внимание требуется при переносе «мокрых зон», устройстве новых подключений и изменении инженерных сетей.

Изменение инженерных систем
Перенос электропроводки, водоснабжения, канализации, вентиляции и другого оборудования может потребовать отдельного проектного решения.

В помещениях в многоквартирных домах ЖК РФ выделяет переустройство как установку, замену или перенос инженерных сетей и санитарно-технического, электрического или другого оборудования, если это требует внесения изменений в технический паспорт.

Поэтому вопрос нельзя сводить только к наличию или отсутствию новых стен.

Не каждое изменение интерьера является перепланировкой.
Например, обычная замена напольного покрытия, покраска стен, установка мебели или декоративных конструкций, как правило, не изменяют характеристики помещения и не требуют внесения изменений в ЕГРН.

Но граница между ремонтом и перепланировкой проходит не по внешнему виду работ.
Если собственник говорит: «Мы просто сделали ремонт», а фактически были демонтированы перегородки, изменены дверные проемы, перенесены инженерные сети или изменена конфигурация помещений, работы уже требуют отдельной правовой оценки.

Поэтому безопаснее до начала ремонта сопоставить планируемые работы с существующими техническими документами на объект.

Единого универсального пакета документов для всех нежилых помещений нет. Он зависит от конкретного объекта и выбранного способа оформления.

На практике могут потребоваться:

• документы, подтверждающие право собственности;
• актуальные сведения ЕГРН;
• техническая документация на помещение;
• поэтажный план;
• экспликация;
• проект перепланировки или реконструкции;
• техническое заключение о состоянии конструкций;
• документы на здание;
• согласования уполномоченных организаций;
• документы по пожарной безопасности;
• санитарно-эпидемиологические и иные документы - если они необходимы для конкретного вида деятельности;
• документы, подтверждающие завершение работ;
• технический план для внесения изменений в ЕГРН.

Если помещение находится в многоквартирном доме, перечень документов определяется в том числе положениями ЖК РФ. В частности, для согласования перепланировки предусмотрены заявление, правоустанавливающие документы и проект переустройства и (или) перепланировки; в предусмотренных законом случаях нужны дополнительные документы.

Проект необходим не просто для получения согласования.
Он фиксирует, что именно должно быть изменено в помещении и каким образом это должно быть сделано.

В проекте могут отражаться:

• существующая планировка;
• планируемая планировка;
• демонтируемые конструкции;
• возводимые перегородки;
• дверные проемы;
• инженерные коммуникации;
• санитарно-технические решения;
• электрические сети;
• вентиляция;
• другие необходимые решения.

При этом состав проектной документации зависит от характера работ.
Если изменение затрагивает несущие конструкции, инженерные системы или иные технически значимые элементы здания, простого плана с расстановкой перегородок может быть недостаточно.

Технический план - один из ключевых документов для кадастрового учета изменений.

Его подготавливает кадастровый инженер на основании документов, подтверждающих законность и результат выполненных работ.
В техническом плане отражаются актуальные сведения об объекте недвижимости, в том числе его характеристики и графическое расположение помещений.

Если в результате работ изменились границы или площадь помещения, эти сведения должны соответствовать фактическому состоянию объекта и документам, являющимся основанием для кадастрового учета.

Во многих случаях - да.
Если перепланировка привела к изменению площади, границ помещения или образованию новых помещений, необходимо обеспечить внесение соответствующих сведений в ЕГРН.

Федеральный закон № 218-ФЗ предусматривает кадастровый учет изменений и образование объектов недвижимости в результате различных преобразований. Росреестр отдельно разъясняет, что перепланировка может повлечь необходимость изменения сведений ЕГРН о границах и площади помещения либо постановки на кадастровый учет образованных помещений.

Это особенно важно, если объект планируется:

• продать;
• купить;
• сдать в аренду;
• заложить в банке;
• разделить между собственниками;
• объединить с другим помещением;
• использовать для получения кредита;
• передать в залог;
• оформить в рамках корпоративной сделки.

Если фактическая планировка отличается от сведений ЕГРН, это может стать проблемой при проведении юридически значимых операций.

Самовольные работы создают сразу несколько рисков.
Во-первых, уполномоченный орган может потребовать устранить нарушения.

Во-вторых, оформить результат уже после выполнения работ зачастую сложнее, чем получить согласование до начала ремонта.

В-третьих, могут возникнуть проблемы с кадастровым учетом, продажей, ипотекой или регистрацией последующих изменений.

Для помещений в многоквартирном доме ЖК РФ прямо устанавливает последствия самовольной перепланировки. В частности, собственник может быть обязан привести помещение в прежнее состояние, а сохранение перепланировки возможно в судебном порядке при соблюдении установленных законом условий.
При этом важно не переносить положения статьи 29 ЖК РФ механически на любой объект коммерческой недвижимости. Для отдельно стоящего нежилого здания действует иной правовой механизм, связанный прежде всего с градостроительным регулированием.

Иногда собственники обращаются к кадастровому инженеру уже после ремонта со словами: «Нужно узаконить перепланировку».

В такой ситуации сначала необходимо определить, какие именно работы были выполнены и на каком объекте.
Если помещение находится в многоквартирном доме, применяются положения главы 4 ЖК РФ, включая правила о последствиях самовольной перепланировки.

Если изменения выполнены в отдельно стоящем нежилом здании, необходимо анализировать их с точки зрения градостроительного законодательства и реконструкции.

В некоторых случаях может потребоваться подготовка технического заключения, проектной документации, получение необходимых разрешительных документов и только после этого оформление кадастровых изменений.

Поэтому «узаконить задним числом» не означает просто заказать новый технический план. Технический план не заменяет документы, подтверждающие законность выполненных работ.

Перепланировка нежилого помещения - это не только изменение стен внутри офиса или магазина. Если меняется конфигурация объекта, площадь, границы помещений или образуются новые объекты недвижимости, результат работ должен быть оформлен документально и отражен в ЕГРН.

Особенно важно заранее определить, к какой процедуре относятся планируемые работы: перепланировке помещения в многоквартирном доме или реконструкции нежилого здания/сооружения.

Актуальные разъяснения Росреестра подтверждают, что для нежилых зданий изменение границ и внутренней планировки помещений рассматривается в контексте реконструкции и требований Градостроительного кодекса РФ.

При этом для помещений в многоквартирных домах действует специальный порядок ЖК РФ, предусматривающий согласование, проект, завершение работ, акт приемочной комиссии и технический план.

Поэтому оптимальный вариант - до начала строительных работ провести проверку исходных документов и определить порядок оформления именно для конкретного объекта.

Перепланировку нежилого помещения лучше оформлять до начала ремонта, а не после него. Первый шаг - определить, где находится объект и какой именно характер имеют планируемые изменения.

Для помещения в многоквартирном доме действует порядок, установленный Жилищным кодексом РФ. Для отдельно стоящего нежилого здания или сооружения изменения планировки могут рассматриваться как реконструкция и оформляться по правилам градостроительного законодательства.

Если в результате работ меняются площадь, границы или состав помещений, после завершения работ необходимо позаботиться о кадастровом учете и актуализации сведений ЕГРН. Технический план в таких случаях подготавливается кадастровым инженером на основании документов, подтверждающих проведенные изменения.

Перед началом перепланировки рекомендуется проверить исходные сведения ЕГРН, сопоставить их с фактическим состоянием помещения и определить полный перечень необходимых согласований и документов. Это позволяет избежать ситуации, когда ремонт уже завершен, а оформить его результат без дополнительных процедур невозможно.