Объединение нежилых помещений: как оформить документы и зарегистрировать изменения
Объединение нескольких нежилых помещений в один объект недвижимости позволяет собственнику рациональнее использовать площадь: увеличить торговый зал, офис, производственное или складское помещение, организовать единое коммерческое пространство. Но физически убрать перегородку между двумя помещениями недостаточно. После изменения планировки необходимо привести сведения об объекте недвижимости в соответствие с фактическим состоянием и зарегистрировать изменения в ЕГРН.
На практике процедура зависит от того, где расположены помещения, принадлежат ли они одному собственнику, требуется ли перепланировка и какие именно изменения планируется выполнить.
В этой статье разберём, как объединить нежилые помещения, какие документы понадобятся, когда нужен проект перепланировки, зачем заказывать технический план и как оформить новый объект недвижимости через Росреестр.
Что такое объединение нежилых помещений
Объединение нежилых помещений - это преобразование двух или нескольких существующих объектов недвижимости в один объект.
Например, собственнику принадлежат два соседних помещения площадью 45 и 60 кв. м. В ЕГРН они зарегистрированы как самостоятельные объекты с отдельными кадастровыми номерами. После объединения собственник хочет получить одно помещение площадью около 105 кв. м.
В результате процедуры:
прежние помещения перестают существовать как самостоятельные объекты недвижимости;
формируется одно новое помещение;
его площадь и границы отражаются в ЕГРН;
новому объекту присваивается кадастровый номер;
право собственности регистрируется уже на образованное помещение.
Законодательство допускает образование помещений, в том числе в результате объединения смежных помещений. При этом кадастровый учёт и регистрация должны отражать фактически сформированный объект.
Важно понимать разницу между фактическим объединением помещений и юридическим оформлением объединения. Можно физически сделать единый зал, демонтировав перегородку, но пока изменения не внесены в ЕГРН, сведения о недвижимости будут оставаться прежними.
В каких случаях можно объединить нежилые помещения
Самый простой вариант - когда помещения:
Самый простой вариант - когда помещения:
расположены рядом;
принадлежат одному собственнику;
находятся в пределах одного здания или сооружения;
после объединения могут образовать самостоятельное помещение;
планируемые изменения не нарушают строительные, противопожарные, санитарные и иные обязательные требования.
Особое внимание следует уделить расположению помещений.
Если два объекта находятся на разных этажах, имеют разные входы или между ними отсутствует техническая возможность сформировать единое пространство, обычное объединение может оказаться невозможным либо потребовать более сложных строительных решений.
Также необходимо заранее проверить сведения ЕГРН и техническую документацию. Иногда собственник считает помещения смежными, однако по документам между ними находятся другие помещения, стены относятся к общему имуществу здания или имеются конструктивные элементы, которые нельзя демонтировать.
Поэтому перед началом работ желательно провести техническое обследование и сопоставить фактическую планировку со сведениями ЕГРН.
Нужно ли делать перепланировку при объединении
Не всегда.
Это один из наиболее важных моментов всей процедуры.
Если существующая планировка позволяет сформировать единое помещение без выполнения строительных работ, ситуация может быть значительно проще. Однако если для объединения необходимо демонтировать или перенести перегородку, изменить дверной проём, устроить новый проход или выполнить другие работы, возникает вопрос о перепланировке.
Особенно важно это для нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.
В законодательстве перепланировка связана с изменением конфигурации помещения. При этом актуальные разъяснения Росреестра отдельно указывают, что при образовании новых помещений в результате перепланировки сведения о границах и площади должны быть внесены в ЕГРН.
Поэтому нельзя исходить из принципа: «Если стена не несущая, её можно просто убрать».
Даже демонтаж обычной перегородки может привести к изменению конфигурации объекта недвижимости. В зависимости от конкретной ситуации потребуется оформление перепланировки и последующее составление технического плана.
Объединение помещений в многоквартирном доме
Если нежилые помещения находятся в многоквартирном доме, необходимо учитывать требования жилищного законодательства.
Глава 4 ЖК РФ регулирует вопросы переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах. В частности, перепланировка помещения может потребовать предварительного согласования и последующего оформления результата выполненных работ.
На практике порядок зависит от характера работ и региональных правил.
Например, собственник двух расположенных рядом коммерческих помещений планирует убрать перегородку между ними и сделать единый офис. До начала работ необходимо выяснить:
является ли перегородка частью помещения или относится к конструктивным элементам здания;
затрагиваются ли несущие конструкции;
меняется ли конфигурация помещения;
затрагиваются ли инженерные системы;
требуется ли проект;
какой орган уполномочен согласовывать перепланировку;
какие документы необходимо представить после завершения работ.
Если перепланировка уже выполнена без оформления, зарегистрировать изменения «просто по факту» может не получиться. В таком случае порядок легализации зависит от характера выполненных работ и конкретных обстоятельств.
Если помещения находятся не в многоквартирном доме
Для помещений в отдельно стоящем нежилом здании или коммерческом объекте процедура может отличаться.
Здесь необходимо учитывать назначение здания, характеристики объекта, проектную и техническую документацию, а также требования градостроительного и технического законодательства.
Например, собственник бизнес-центра может объединить два соседних офиса, расположенных на одном этаже. Если для этого требуется только изменение внутренних границ помещений, основная задача заключается в корректном оформлении нового объекта и внесении сведений в ЕГРН.
Но если работы затрагивают несущие конструкции, фасад, инженерные системы или другие элементы здания, потребуется дополнительная проверка и соответствующая документация.
Именно поэтому до начала ремонта желательно определить не только кадастровый порядок, но и строительные последствия планируемых работ.
Можно ли объединить помещения, принадлежащие разным собственникам
Если два помещения принадлежат разным лицам, ситуация принципиально отличается.
Для формирования одного объекта необходимо определить, на каком основании возникает право собственности на новый объект и каким образом прекращаются или изменяются права на исходные помещения.
Простого заявления одного собственника в такой ситуации недостаточно.
Если собственник сначала приобретает соседнее помещение и после этого оба объекта находятся у одного правообладателя, объединение становится значительно проще с точки зрения кадастрового оформления.
До начала работ рекомендуется проверить:
сведения о правообладателях;
наличие ипотек;
аресты и запреты;
иные зарегистрированные обременения;
кадастровые номера помещений;
площадь и границы объектов;
документы-основания возникновения права.
Наличие ограничений или обременений может повлиять на возможность проведения процедуры и состав необходимых документов.
Какие документы нужны для объединения нежилых помещений
Конкретный перечень зависит от ситуации, но обычно необходимо подготовить несколько групп документов.
1. Документы на исходные помещения
Понадобятся сведения, позволяющие подтвердить права на помещения и идентифицировать исходные объекты.
В первую очередь используются сведения ЕГРН. Если требуется, дополнительно анализируются документы, на основании которых возникло право собственности.
2. Документы о перепланировке
Если объединение предполагает изменение конфигурации помещений, может потребоваться проектная и согласовательная документация.
Особенно это актуально для помещений в многоквартирных домах.
После завершения согласованных работ может потребоваться документ, подтверждающий завершение перепланировки.
Для помещений в МКД законодательство предусматривает специальную процедуру подтверждения завершения перепланировки, а при соответствующих изменениях используется технический план.
3. Технический план
Это один из ключевых документов для кадастрового оформления.
Технический план содержит сведения, необходимые для государственного кадастрового учёта объекта недвижимости, в том числе сведения о помещении и его характеристиках. Требования к его подготовке установлены 218-ФЗ.
При объединении кадастровый инженер определяет характеристики образованного помещения и отражает его конфигурацию в техническом плане.
Именно на основании соответствующих документов и технического плана Росреестр получает сведения, необходимые для внесения изменений в ЕГРН.
Как подготовить технический план на объединение помещений
Подготовкой технического плана занимается кадастровый инженер.
Перед выполнением кадастровых работ специалист анализирует исходные сведения:
кадастровые номера помещений;
сведения ЕГРН;
техническую документацию;
документы о перепланировке, если она проводилась;
фактическое состояние объекта;
планировку и границы помещений.
При необходимости кадастровый инженер выполняет геодезические измерения и обследование объекта.
После этого формируется технический план, в котором описывается образованный объект недвижимости.
Важный момент: технический план не является просто чертежом нового помещения. Это кадастровый документ, подготовленный в установленной форме и содержащий сведения, необходимые для государственного кадастрового учёта.
Поэтому самостоятельно нарисованный план помещения или схема после ремонта не заменяют технический план.
Что происходит с кадастровыми номерами старых помещений
При объединении двух помещений в одно образуется новый объект недвижимости.
Поэтому нельзя рассчитывать на то, что один из старых кадастровых номеров просто сохранится, а площадь второго будет к нему прибавлена.
Смысл кадастрового учёта заключается именно в том, чтобы отразить новое помещение как самостоятельный объект с его актуальными характеристиками.
Это важно учитывать при последующей продаже, сдаче в аренду, оформлении ипотеки или проведении других сделок с недвижимостью.
Нужно ли объединять помещения физически
Не всегда собственнику требуется полностью объединять помещения в бытовом смысле.
Например, компания может владеть двумя соседними офисами и использовать их как единый бизнес-пространственный комплекс, но при этом сохранять отдельные помещения и кадастровые номера.
В таком случае юридического объединения недвижимости не происходит.
Если же собственнику необходимо, чтобы в ЕГРН существовал один объект недвижимости с одной площадью и единой конфигурацией, требуется именно кадастровое оформление объединения.
Выбор варианта зависит от задач бизнеса.
Можно ли объединить помещения с разными входами
Наличие отдельных входов само по себе не всегда препятствует объединению.
Главное — соответствуют ли помещения требованиям к образованию единого объекта и позволяет ли их фактическая и техническая конфигурация сформировать одно помещение.
Например, два соседних магазина могут иметь отдельные входы с улицы, но после объединения использоваться как один коммерческий объект.
При этом не следует самостоятельно делать вывод, что наличие двух входов автоматически означает возможность объединения. Необходимо анализировать планировку, конструктивные элементы здания и назначение помещений.
Что делать, если помещения имеют разные площади в ЕГРН и фактически
Такая ситуация встречается достаточно часто.
Например, по документам одно помещение имеет площадь 48,2 кв. м, а при фактическом обследовании выясняется, что конфигурация отличается.
В таком случае нельзя просто сложить две цифры из ЕГРН и получить площадь нового объекта.
Сначала необходимо установить фактические границы помещений и определить, почему возникло расхождение.
Причиной может быть:
ранее выполненная перепланировка;
техническая ошибка;
изменение конфигурации;
особенности учёта площади;
несоответствие старой технической документации фактическому состоянию.
Кадастровый инженер определяет, какие сведения должны быть отражены в техническом плане с учётом документов и результатов кадастровых работ.
Когда стоит обратиться к кадастровому инженеру
Оптимально привлекать кадастрового инженера ещё до завершения оформления объединения.
Специалист может заранее проверить исходные сведения и определить, какой документ потребуется для постановки нового помещения на кадастровый учёт.
Особенно это полезно, если:
помещения имеют сложную конфигурацию;
планируется перепланировка;
есть расхождения по площади;
помещение находится в многоквартирном доме;
меняются границы между объектами;
документы на помещения оформлялись давно;
объединение необходимо для последующей сделки.
Такой подход позволяет обнаружить потенциальные проблемы до того, как собственник потратит деньги на ремонт.
Какие документы подготовить для кадастрового инженера
Для начала работы желательно предоставить:
кадастровые номера объединяемых помещений;
документы, подтверждающие право собственности;
имеющиеся технические документы;
проект перепланировки, если он разрабатывался;
документы о согласовании перепланировки, если они необходимы;
документы, подтверждающие завершение работ;
информацию о фактическом состоянии объекта.
Часть сведений кадастровый инженер может получить самостоятельно из государственных информационных ресурсов, но исходные документы собственника всё равно желательно предоставить для комплексной проверки.
Объединение нежилых помещений: главное
Объединение нежилых помещений — это не просто демонтаж перегородки между двумя комнатами. Если собственнику необходимо получить один юридически оформленный объект недвижимости, изменения должны быть отражены в ЕГРН.
В общем виде процедура выглядит следующим образом:
проверка исходных помещений → определение необходимости перепланировки → согласование и выполнение работ при необходимости → оформление завершения работ → подготовка технического плана → кадастровый учёт и регистрация изменений → получение актуальных сведений ЕГРН.
Ключевое значение имеет правильная подготовка технического плана. Именно он содержит сведения об образованном помещении, необходимые для государственного кадастрового учёта.
Если помещения находятся в многоквартирном доме и для их объединения требуется изменение конфигурации, дополнительно необходимо учитывать порядок согласования перепланировки и оформления её результата.
Поэтому перед началом работ лучше проверить возможность объединения по документам и фактической планировке, а уже затем приступать к ремонту и оформлению.
Кадастровый инженер может провести необходимые измерения, определить характеристики образуемого помещения и подготовить технический план для дальнейшего кадастрового учёта.